Mehmet DEMİR Yeminli Mali Müşavir Malum olduğu üzere, işletmelere ait arsa, arazi, fabrika binaları ve depolar gibi gayrimenkuller uzun yıllardır, gerçek değerinden uzak ve fiili durumu yansıtmayan bedellerle işletmelerin mali kayıtlarında yer almaktadır. Bu durum, finansman ihtiyacı ve arayışı içinde bulunan işletmelerin mali tablolarının zayıf görünmesine ve yeterli bir kredibiliteye sahip olmalarına sebebiyet vermektedir. Uzun yıllar önce işletme kayıtlarına alınan bahse konu taşınmazlar, ya ilk kayda alındıkları tarihte düşük bir bedelle dikkate alınmış veyahut reel bedelleriyle kayda alınmış olsa dahi zaman içinde enflasyon karşısında güncel değerinden uzaklaşmışlardır. Bazı işletmeler, söz konusu sorunu, kendi yorumları ve yasal dayanağı olmayan çözüm metotları ile bu güne kadar aşmaya çalıştı. Lakin, piyasanın uygulamada ürettiği bu çözümlerin hiç birinin kanuni açıdan meşruiyeti söz konusu değildir. Son zamanlarda yapılan bir takım yasal düzenlemeler ışığında bu sorunu irdelemek ve çözüm önerilerini ortaya koymak isterim. Ancak, çözüm önerilerini ortaya koyarken okuyucuyu çok teknik kavramlara boğmak istemem. Bu çerçevede her kesin anlayacağı yalın bir dil ile konuyu değerlendirmek ve yapılan son yasal düzenlemelerin mahiyetine açıklık getirmek niyetindeyim. Bilindiği üzere, ticari işletmeler, bir gayrimenkulü ya satın alarak veyahut inşa ederek iktisap eder, yani edinir. Vergi Usul Kanunumuz da gayri menkullerin inşa veya satın alma bedeli ile kayda alınmasını istiyor ve bu konuda mükellefin seçimlik bir hakkı söz konusu değildir. Diğer bir değişle mükellef, işletmesinin muhasebe defterlerine , arsayı, araziyi, bina vb gayrimenkulü kaydederken maliyet bedeli ile kaydetmek zorundadır. Peki, işletme kayıtlarına alınan gayri menkullerin bedeli, işletme yönetiminin talebi doğrultusunda, mahkeme kararı ile veya gayrimenkul değerleme şirketleri marifetiyle güncellenip artırılmaz mı? Vergi Usul Kanununa göre kesinlikle arttırılamaz. Ancak, maalesef işletmeler, uygulamada mahkeme kararı veyahut gayrimenkul değerleme şirketlerinin kararı ile fabrika binalarını, arsa ve arazilerinin değerini yükselterek güncellemektedirler ve geçmişte de bu metotla gerekli güncellemeleri yaptılar. Maliye Bakanlığı, farklı tarihlerde vermiş olduğu özelgelerde (yazılı görüş), özetle; “yeniden değerlemeye ilişkin kanun hükümlerinin kalktığını, gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerleneceğini, enflasyon düzeltmesinin şartlarının oluşması halinde, enflasyon düzeltmesi hükümleri çerçevesinde işletmenin, kayıtlarındaki gayri menkullerin değerini güncelleyebileceklerini “ açıkça ifade etmiştir. Bu hususa hala itiraz eden işletme mali danışmanlarına yöneltmek istediğim bir sorum olacak? Madem , mahkeme kararı ile veya gayri menkul değerleme şirketlerinin raporları ile işletmelerin kayıtlarındaki gayri menkullerin değeri güncellenebiliyorsa neden son zamanlarda çıkartılan 7144 sayılı yasaya ihtiyaç duyuldu? Tabir caiz ise madem işletmeler diledikleri zaman gayrimenkullerini istediği değere taşıyabiliyorlarsa , %5 vergi ödeme şartıyla böyle bir yasal düzenlemeye ne gerek vardı? Bağımsız denetim kapsamındaki raporlamalarda işletme kayıtlarındaki taşınmazların gerçek bedeline yer verilmesine çeşitli şartlar altında imkan olmakla birlikte; Vergi Usul Kanunu, enflasyon düzeltmesi ve bahsettiğimiz yasal düzenleme (7144 sayılı yasa) haricinde, bu tarz bir değer güncellemesine cevaz vermemektedir. Peki neden böyle bir yasal düzenlemeye gereksinim duyuldu? Bilindiği üzere, işletmelerin kayıtlarındaki gayrimenkulü güncel hale getirmeleri ancak enflasyon düzeltmesi ile mümkün idi. Enflasyon düzeltmesi için de son üç yılın enflasyonunun % 100’den ve son on iki ayın enflasyonunun da % 10’dan fazla olması gerekir. Enflasyon düzeltmesinin yapılabilmesi için bu iki şartın bir arada gerçekleşmesi gerekmektedir. Ancak, enflasyon düzeltmesinin bu iki koşulu en son 2004 yılı sonu itibariyle oluştu. Diğer bir değişle, 2005 yılından bu yana işletmelerin, kayıtlarındaki gayrimenkulün değerini yasal olarak güncelleme imkanı oluşamadı. Biraz bu ihtiyacı gidermek, biraz da elde edilecek gelir ile bütçe ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla konuya ilişkin düzenlemeleri içeren 7144 sayılı yasa ihdas edildi. Geçtiğimiz 25 Mayısta Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7144 sayılı Kanun ile işletmeler, aktiflerinde kayıtlı bulunan taşınmazları 30 Eylül 2018 tarihine kadar bu yasa çerçevesinde güncelleyebileceklerdir. Ancak bu gayri menkullerin değerinin güncellenmesinin bir ekonomik bedeli de var. Şöyle ki; güncelleme sonrası oluşan değer farkı üzerinden(bazı teknik hesaplamalarla) % 5 oranında bir vergi hesaplanıp izleyen ayın 25’ine kadar beyan edilerek ödenmelidir. Beyan edilen bu verginin ödenmesi hususunda da herhangi bir taksit imkanı bulunmamaktadır. Öte yandan, belirtilen sürede hesaplanan %5’lik verginin ödenmemesi halinde, bu yasal düzenleme kapsamındaki taşınmazların değer güncellenmesinden yararlanma imkanı da bulunmamaktadır. Şunu da belirtmek gerekir ki; bu yasal düzenleme, bina, arsa arazi gibi taşınmazların değerinin güncellenmesine imkan sağlamakta olup, bunun dışındaki işletme kayıtlarında bulunan; taşıt, makine, tesisat ve demirbaşların değerinin artırılmasına ve güncellenmesine, bu yasa imkan vermemektedir. Keza, genel olarak bilanço esasında defter tutan tüm gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri bu düzenlemeden yararlanabiliyor iken; istisnai olarak; Finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösteren işletmeler ile sigorta ve reasürans şirketleri, emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları, münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler ile yabancı para cinsinden kanuni defterlerini tutan mükellefler, taşınmazlarının değerini bu yasa çerçevesinde güncelleyemeyeceklerdir. Diğer taraftan sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracı kapsamında edinilen gayrimenkuller de bu yasa kapsamında değerlendirilmeyecektir. Peki işletme kayıtlarındaki gayrimenkulün değeri, bu yasa kapsamında istenilen tutarda yükseltilebilecek mi? Elbette ki hayır. Gayrimenkulün değerini artırma konusunda işletme sahiplerinin takdir yetkisi yoktur. İşletme, bu yasal düzenlemeden yararlanacaksa; Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi kapsamında yapılacak hesaplamada, ne kadar fark oluşacaksa ancak bu tutar kadar gayri menkulün değerini artırılabilecektir. En son enflasyon düzeltmesinin 2004 sonunda yapıldığını varsaydığımızda, o tarih veya öncesinde edinilen bir gayri menkulün, yasanın yayımlandığı Mayıs 2018 tarihindeki güncel değerine getirtilmek istendiğinde ; değeri en fazla yaklaşık olarak 3 kat(2,97 kat) artırılabilecektir. O nedenle daha önce çok düşük bedelle işletme kayıtlarına alınan gayri menkuller, bu yasal düzenlemeyle bile gerçek değerlerine ulaşamamaktadır. Öte yandan bu makalemde; 18 Mayıs 2018 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren “İmar Barışı Kanununa” da farklı bir perspektif ile yaklaşarak; bu kanun kapsamında “yapı kayıt belgesine” bağlanacak olan gayrimenkulün işletme kayıtlarına alınıp alınamayacağı, alınacaksa hangi bedelle alınacağı ve bu yolla işletmenin mali bilançolarının güçlendirilmesinin ve kredibilitesinin artırılıp artırılamayacağını kısaca irdelemek isterim. Elbette ki, imar barışına yönelik yasal düzenlemeyi, mimari ve mühendislik açısından değerlendirmek istemem. Zira yasa, bu çerçevesi ile uzmanlık alanıma da girmemektedir. Ancak, bahse konu yasada, yapı kayıt belgesine bağlanan gayri menkulün, işletme bilançoları açından mali değerinin ne olacağı, nasıl kayda alınacağı veya işletme bilançolarında yer alıp alamayacağı hususuna yer verilmediğinden bu husustaki görüşlerimi açıklamak isterim. Nitekim, “ kanun yapım tekniği” itibariyle de baktığımızda bu kanunun ihdas gerekçesi, vergisel değildir. Her ne kadar bahse konu yasal düzenleme bu amaçla yapılmamış olsa dahi, öncelikle bu yasal düzenlemeyi kısaca tanıtmak, daha sonra da belirttiğim çerçevede kendi görüşlerimi zikretmek isterim. İmar Barışı Kanunu özetle; ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak inşa edilen 31. 12.2017 öncesi yapıların, “”yapı kayıt belgesi verilmek suretiyle, kayıt altına alınmasını amaçlamaktadır. Öncelikle, ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak inşa edilen yapının yaklaşık maliyeti(Bu maliyet yapı sınıfına göre belirlenmiştir) ile binanın üzerinde bulunduğu arsanın emlak vergi değerinin toplamı tespit edilir. Bu tespit edilen değerin; konutlar için %3’ü, ticari alanlar için ise %5’i nin devlete ödenmesi gerekmektedir. Peki yasa ne tür imkanlar sağlamaktadır? İmar Barışı kapsamında “Yapı Kayıt Belgesi” verilen yapılara, geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir, alınmış yıkım kararları ile kesilip henüz tahsil edilmeyen idari para cezaları iptal edilir. Belirtmek istediğimiz diğer bir husus ise; yapı kayıt belgesinin geçerlilik süresidir. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yıkılıp yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi verilen binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda; imar mevzuatına uygun yapılması zorunludur. Yani ruhsata aykırı olarak yapılan kısımlar, kazanılmış hak olarak yeniden yapılamayacaktır. Esas olarak üzerinde durmak isteğim husus, imar barışı kapsamında “yapı kayıt belgesine” bağlanan binaların işletmenin kayıtlarına alınıp alınamayacağı, alınacaksa, nasıl ve hangi bedelle kayda alınacağı hususudur. Yukarıda da belirttiğim üzere, bu düzenlemenin vergisel amacı yoktur. Bu nedenle yasa metninde de işin vergisel boyutuna değinilmemiştir. Bilindiği üzere, Vergi Hukukumuzda istisnai birkaç durum haricinde her bir vergisel muhasebe kaydının bir tevsik edici belgeye dayanması yasal zorunluluktur. Bu anlamda yapı kayıt belgesi ve daha sonra tapu tescil evrakları ispat edici, tevsik edici bir vesikadır ve kayıt dışı kalmış bir yapının işletme kayıtlarına alınması için yeterli bir belgedir. Peki, daha önce kısmen veya tamamen kayıt dışı kalmış bu yapılar, hangi bedelle kayda alınacaktır? Vergi Usul Kanununa göre gayri menkuller, maliyet bedeli üzerinden kayda alınmaktadır. İmar Barışı Yasası kapsamında bina için ödenecek yapı kayıt belgesi bedeli hesaplanırken her bir yapı türü itibari ile belirlenen bina yaklaşık metre kare yapım maliyetleri baz alınmaktadır. Yani özü itibariyle imar barışındaki ödenen bedelin de referans noktası binanın maliyet bedelidir. Bu nedenle, yapı kayıt belgesi için tespit edilen bedel , aynı zamanda kayıt dışı kalmış olan gayri menkulü işletme kayıtlarına almak için de referans alınabilecek bir değerdir. Ancak , işletme kayıtlarına alınan bu yapıların, kayda alınıp alınamayacağı, kayda alınacaksa hangi bedelle alınacağı, üzerinden amortisman ayırılıp ayrılamayacağı ve hangi süreyle amortisman ayrılabileceği hususlarının bir özelge (yazılı görüş) ile Maliye Bakanlığına sorulmasını tavsiye etmekteyiz. Zira bu husustaki değerlendirmelerim, benim şahsi görüşüm olup, konuya ilişkin işlem tesis edecek işletmelerin olası bir vergi incelemesi sırasında cezai yaptırımla karşı karşıya kalmamaları için özelge almaları son derece önemlidir. Öte yandan SGK açısından, daha önce bildirilmeyen asgari işçilik ödemelerinin de imar barışı sırasında gündeme gelmesi ve SGK’nın bu konuda cezai yaptırım uygulaması olasılık dahilindedir. Çünkü, ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bu inşaatların varlığı, yapı kayıt belgesi ile resmiyet kazanmış olacaktır. Ancak, daha önce ruhsata aykırı bu yapıların asgari işçilik bedelleri SGK’ya bildirilmemiş veya eksik bildirilmiş olduğu için, yapı kayıt belgesinin alınması ile bu durum da ortaya çıkmış olacaktır. Bir nevi mükellef, SGK açısından kendisini ihbar etmiş gibi olacaktır. Belirtilen yasadan yararlanacak olanların bu hususa da dikkat etmelerini şiddetle tavsiye etmekteyim. Sonuç olarak; bu yazımız ile yeni ihdas edilmiş olan yasal düzenlemelere ve bu düzenlemelerin az bilinen ve az konuşulan hassas noktalarına dikkat çekmek ve farklı bir perspektif kazandırmak istedim. Faydalı olması dileğiyle…